全国居民购房杠杆率为26%创八年新低!申请房贷太难了

发布时间:2022-07-03 10:42:23 来源:kb体育平台下载 作者:kb体育手机版

  今天公布的8月贷款市场报价利率(LPR),维持不变:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

  近段时间,市场都在预期8月20日将迎来LPR的下调,所以国债最近的表现相当给力。一些交易员认为,7月经济数据全面滑坡,加上城投、地产的监管政策偏紧,基本面会很难。20日的LPR报价将是市场短期关注的焦点。上月就开始有了调降预期,此次能否兑现值得期待。

  今天,易居院发布了《全国居民购房杠杆率(二季度)研报》,我们来看三组关于个人购房贷款方面的数据。

  2020年12月31日,央行和银保监会出台房地产贷款集中度管理制度,对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限。

  2021年二季度末,全国个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例为19.7%,环比下降0.1个百分点,同比上升0.1个百分点。

  从以往2013年至2020年的数据来看,第二季度个人住房贷款余额占比和第一季度的相比会有个季节性的增长,但在房地产信贷环境进一步收紧的压力下,2021年二季度该指标与一季度的相比不增反降,打破了自2013年以来的季节性周期规律,预计三季度该占比仍将继续下降。

  这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民购房杠杆率。

  观察历史数据,从2015年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位,为44.6%。2017年一季度,该指标小幅回落至44.4%,此后7个季度连续下行。2019年,居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中,基本在31%-32%的区间稳定下来。2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降,这有助于刺激居民贷款购房,居民购房杠杆率连续两个季度小幅上升。不过下半年以后,多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等,对房贷政策进行了收紧,三四季度全国居民购房杠杆率下行。

  在房地产贷款集中度管理制度出台的背景下,今年以来多城银行房贷额度紧张,放款周期拉长,部分城市停止二套房房贷,全国首套房贷利率持续上行,进入新一轮的上升通道。2021年二季度,全国居民购房杠杆率为26%,环比下降2个百分点,同比下降6.1个百分点,创2013年一季度以来的近8年新低。

  国际清算银行公布的居民杠杆率,指的是一国和地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上,国际清算银行同国际货币基金组织保持一致,采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出:当住户部门杠杆率低于10%时,该国的债务增加将有利于经济增长;当住户部门杠杆率高于30%时,该国中期经济增长将会受到影响;而当住户部门杠杆率超过65%时,将会影响到金融稳定。

  从历史数据来看,20072008年,我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平,2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度,国际金融危机发生后,随着“四万亿”刺激政策的推出,房地产市场快速回暖,住户部门杠杆率快速上升,此后至2012年底,上升趋势减缓。2013年一季度,住户部门杠杆率达到31%,首次突破30%,此后连续快速上升至今。2020年上半年住户部门杠杆率上升速度有所加快,这与受疫情影响一季度GDP同比下降,二季度GDP增速也远低于正常情况,导致过去四个季度GDP总额较低有关。三季度我国经济运行稳步恢复,四季度单季GDP增速已达6.5%,下半年住户部门杠杆率上升速度明显放缓。

  2021年二季度,我国住户部门杠杆率为62%,环比小幅下降0.1个百分点,同比上升2.3个百分点。可以看到,2021 年以来,住户部门杠杆率罕见的连续两个季度负增长。我们认为,2009年以来杠杆率持续上升态势基本告一段落。

  听中介朋友说,近日沪上银行已无估价二手房的主动权,部分房源的放贷评估价,只有实际成交价的四至六折。一批依赖房贷成数的买房人,瞬间苦逼了,买不动了。

  看来,惊现“盲盒”现象!如此一来, 上海成交量必将大幅收缩。8月肯定低于7月了。像深圳那样的门店关闭现象也不远了

  其实,深圳领先于上海,已经有所表现了。今年2月深圳推出二手房成交参考价制度,部分小区参考价低于市场价二成左右,而且个人购房贷款也以参考价为放贷参照标准,所以近几个月深圳二手房量价齐跌!

  过去几年,茅台股价狂涨。而全国房地产领域的“茅台”,当属深圳!按统计局公布的70城房价测算,相比2010年12月,深圳二手房价大涨276%,累计涨幅全国第一!第二名广州207%,第三名北京205%,上海第四名。

  由下图可知,在严厉调控之下,“深茅”连跌三个月了!同学们认为,“深茅”需要跌多少,才能回到合理估值?

  作为热点城市,深圳房价下跌,说明调控见效。但还有另外一个问题:全国有很多中小城市,房价不涨甚至下跌二三年了!市场已经过冷了,怎么办?

  比如,广西楼市自媒体“广西鉴盘侠”近期统计指出,才刚步入下半年,还未到金九银十“抢收”期,南宁楼市的特价促销就已经抢先开跑,约有60个楼盘集体让利,且降价幅度比以往更大,有楼盘部分楼栋价格从1.5万元/平米降到了1.2万元/平米,降幅达20%。

  老杨建议:全国广大房价下跌的中小城市,应该支持自住性购房贷款了,尤其是首套房贷!自住性购房,是住房消费的重要组成部分,要与“炒作性购房”​划清界线​,既然实行“因城施策”,政策不宜一刀切嘛,楼市过冷的城市应允许支持自住需求。

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